Quels sont les avantages fiscaux de la Loi Malraux ?

La Loi Malraux permet une réduction d’impôt jusqu’à 30 % du montant des travaux, dans la limite de 400 000 € sur 4 ans, pour des immeubles anciens restaurés dans des zones patrimoniales éligibles. Cette réduction s’impute sur l’impôt sur le revenu et n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales.

Peut-on investir en Loi Malraux via une SCI ?

Oui, via une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (SCI transparente). Les investissements via une SCI à l’IS ne bénéficient pas de la réduction d’impôt Malraux.

Quels types de travaux sont éligibles ?

Les travaux de restauration complète validés par l’Architecte des Bâtiments de France : façades, toitures, structures, parties communes, mises aux normes et aménagements nécessaires à l’habitation, conformément aux prescriptions patrimoniales.

Comment déclarer un investissement Malraux ?

La déclaration s’effectue via le formulaire 2042 IOM, avec les justificatifs (autorisation d’urbanisme, avis ABF, factures des travaux ou contrat en VIR, bail, etc.).

Loi Malraux

Sommaire

Loi Malraux 2025 : Investir dans le patrimoine français et réduire vos impôts

Q: Peut-on louer à un membre de sa famille ?

Non. La Loi Malraux interdit la location à un membre du foyer fiscal, à un ascendant ou à un descendant, pendant toute la durée d’engagement de location.

immeuble loi malraux

La Loi Malraux permet d’investir dans la restauration d’immeubles anciens à caractère patrimonial tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt jusqu’à 30 % du montant des travaux (plafonnés à 400 000 € sur 4 ans). Chez Plusimmo - La Centrale du Neuf, nous sélectionnons des opérations en cœur de ville à fort potentiel patrimonial et locatif.

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Qu’est-ce que la Loi Malraux ?

Instaurée par la Loi n°62-903 du 4 août 1962, la Loi Malraux encourage la restauration complète d’immeubles anciens remarquables. En contrepartie, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux. Objectifs : préserver le patrimoine architectural français et revitaliser les centres-villes historiques.

Les taux et plafonds en 2025

Plafond des travaux pris en compte : 400 000 € sur 4 ans.

30 % pour un Site Patrimonial Remarquable (SPR) avec PSMV approuvé, les Quartiers Anciens Dégradés (QAD) et les zones NPNRU.
22 % pour un SPR avec PVAP ou pour un programme déclaré d’utilité publique.

La réduction s’applique sur l’impôt sur le revenu et n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales.

Conditions à respecter

Domiciliation fiscale en France.
Restauration intégrale de l’immeuble sous contrôle ABF.
Location nue pendant au moins 9 ans en résidence principale.
Mise en location dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux.
Location interdite aux membres du foyer fiscal, ascendants et descendants.
Travaux réalisés dans un délai maximal de 3 ans après autorisation (4 ans si fouilles archéologiques).

Zones éligibles

SPR avec PSMV ou PVAP.
Quartiers Anciens Dégradés (QAD).
Zones NPNRU.
Anciennes ZPPAUP / AVAP selon classement.

Des villes comme Avignon, Bordeaux, Lyon, Aix-en-Provence, Rouen, Nancy, Toulouse, Montpellier proposent régulièrement des opérations éligibles.

Vente d’Immeuble à Rénover (VIR)

Le contrat de VIR sécurise l’opération : description détaillée des travaux, prix et échéancier, délais, garantie financière d’achèvement (banque/assureur), assurances obligatoires. Paiements selon l’avancement, conformité suivie par l’ABF.

Réformes et évolutions

Création des Sites Patrimoniaux Remarquables (remplacement des secteurs sauvegardés).
Plafond global 400 000 € sur 4 ans (au lieu d’un plafond annuel).
Possibilité de reporter la fraction non imputée pendant 3 ans.
Extension aux locaux transformés en logements (ex. bureaux réhabilités).

Simulations chiffrées

100 000 € de travaux → réduction d’impôt 30 000 € (≈ 10 000 €/an sur 3 ans).
200 000 € de travaux → réduction d’impôt 60 000 € (≈ 20 000 €/an sur 3 ans).
360 000 € de travaux → réduction d’impôt 108 000 € (≈ 36 000 €/an sur 3 ans).

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Comparatif dispositifs

Dispositif	Type de bien	Zone	Avantage fiscal	Location
Loi Malraux	Ancien à restaurer	SPR, QAD, NPNRU	22 % ou 30 % sur travaux	9 ans
Monuments Historiques	Classé ou inscrit	Partout	Déduction des charges sans plafond	Aucune
Déficit Foncier	Ancien avec travaux	Libre	Déduction charges sur revenus fonciers	3 ans min.
Pinel	Neuf / rénové	Zones tendues	9 à 17 % sur prix global	6 à 12 ans

Loi Malraux
Immeuble ancien à restaurer
Zone : SPR, QAD, NPNRU
Avantage : 22 % ou 30 % sur travaux
Location : 9 ans

Monuments Historiques
Bien classé ou inscrit
Zone : Partout en France
Avantage : Déduction des charges sans plafond
Location : Aucune

Déficit Foncier
Ancien avec travaux
Zone : Libre
Avantage : Déduction charges sur revenus fonciers
Location : 3 ans min.

Loi Pinel
Logement neuf ou rénové
Zone : Zones tendues
Avantage : 9 à 17 % sur prix global
Location : 6 à 12 ans

À lire aussi : Loi Pinel 2025 et Déficit Foncier.

Pour qui est faite la Loi Malraux ?

Contribuables à forte imposition (TMI 30 % / 41 % et +).
Investisseurs recherchant un actif patrimonial de prestige.
Profils sensibles à la préservation du patrimoine.
Épargnants voulant diversifier avec un actif tangible.

Risques et points d’attention

Travaux lourds, encadrement ABF, délais 18–36 mois.
Loyers parfois modérés en centres historiques.
Rentabilité souvent différée (compensée par défiscalisation + valorisation).

Un accompagnement professionnel (sélection, audit, suivi, mise en location) réduit fortement les risques.

Villes attractives en 2025

Exemples de marchés dynamiques combinant forte valeur patrimoniale et demande locative : Bordeaux, Lyon, Avignon, Nancy, Rouen, Toulouse, Montpellier, Aix-en-Provence. Les disponibilités évoluent : consultez-nous pour les opportunités du moment.

Pour connaître les disponibilités en temps réel dans ces villes, consultez nos programmes Malraux actuellement en commercialisation .

Pourquoi Plusimmo - La Centrale du Neuf ?

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Accompagnement clé en main : étude fiscale, choix du bien, suivi travaux, mise en location.
Transparence et sécurité : garanties travaux, conformité ABF, partenaires certifiés.

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FAQ - Loi Malraux

Quels sont les avantages fiscaux ?

Jusqu’à 30 % de réduction d’impôt sur les travaux (plafond 400 000 € sur 4 ans), hors plafonnement global des niches.

Peut-on investir via une SCI ?

Oui, via une SCI à l’IR (transparente). La SCI à l’IS ne permet pas de bénéficier de la réduction d’impôt Malraux.

Peut-on louer à un membre de sa famille ?

Non. Location interdite à un membre du foyer fiscal, à un ascendant ou à un descendant.

Quels travaux sont éligibles ?

Travaux de restauration complète (toitures, façades, structures, parties communes, mises aux normes, etc.), validés par l’ABF.

Comment déclarer ?

Via le formulaire 2042 IOM, avec pièces justificatives (autorisation d’urbanisme, avis ABF, factures, bail, ou contrat en VIR).

À découvrir également : défiscalisation Pinel • déficit foncier • contact Plusimmo

Investir en immobilier comporte des risques (vacance locative, aléas de chantier, moins-value à la revente). Le non-respect des engagements de location peut entraîner la perte de l’avantage fiscal. Les informations ci-dessus ne valent pas conseil fiscal personnalisé.