Investir en LMNP

Qu'est-ce que le LMNP ?

Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est un statut fiscal qui permet à un particulier de se constituer un patrimoine immobilier lui garantissant des revenus constants, dans des conditions juridiques et fiscales extrêmement avantageuses. Grâce au LMNP, vous louez un appartement ou une maison située dans une résidence de services (résidences pour touristes, pour hommes d’affaires, pour étudiants ou encore pour personnes âgées) et vous vous assurez des ressources complémentaires non imposables pour le futur.
En plus de vous constituer un patrimoine immobilier, le LMNP vous permet de vous constituer une épargne pour votre retraite et de protéger votre famille du besoin, car en cas de décès ou d’invalidité, l’assurance du prêt rembourse le crédit en cours et vos proches peuvent directement percevoir les revenus de ce bien.


Le LMNP est accessible et s’adresse à tous les particuliers qui envisagent :

_D’investir dans un bien immobilier sécurisé.
_De disposer de revenus complémentaires non fiscalisés pendant une longue période, grâce à l’amortissement du bien sur le revenu de cette activité.
_De compléter leur revenu à la retraite.


VOS AVANTAGES avec le LMNP

  1. Vous pouvez espérer un rendement locatif de près de 5% net d’impôts par an.
  2. Vous ne financez que l’investissement HT car il s’agit de résidences avec services. Vous récupérez donc la TVA et vous n’êtes pas affecté par une éventuelle augmentation de cette TVA.
  3. Vous n’avez pas à vous occuper des différents soucis occasionnés par la gestion locative (recherche d’un locataire, état des lieux, etc…). L’exploitation de votre bien immobilier est confiée à un professionnel appelé « preneur de bail ». C’est lui qui assume le remplissage et le bon fonctionnement de la résidence et il va vous décharger complètement de la gestion locative.
  4. Vous percevez vos loyers qu’il y ait un locataire ou non. Le contrat qui vous lie à cet exploitant est un bail commercial et non un bail d’habitation traditionnel. Les loyers sont garantis par une obligation de résultat et ils sont indexés.
  5. La durée du bail, son renouvellement et la répartition des charges sont contractualisés.

 
En résumé, ces investissements sont parmi les plus sécurisés et les plus lisibles du marché. La rentabilité est garantie, indexée et nette d’impôt.
Pour être considérés comme LMP (Loueur Meublé Professionnel) vous devez être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), auprès du greffe du tribunal de commerce. Afin d’obtenir ce statut vous devez réaliser au minimum 23 000 euros TTC de recettes par ans et votre activité doit également  représenter plus de 50% des revenus du foyer fiscal.
De plus le LMP vous permet de bénéficier d’une couverture sociale, et de l’exonération de vos biens de l’ISF.


FISCALITE LMNP

Acheter un ou des biens en LMNP vous permet d’accéder à un régime fiscal extrêmement intéressant, que ce soit pendant la période où vous êtes déficitaire ou après, lorsque vous tirez des revenus de votre investissement :
Pendant la période de déficit foncier (~23 ans)
– Vous pouvez déduire l’ensemble des charges liées à votre investissement (intérêts d’emprunt, taxes…) de vos revenus locatifs.
– Vous pouvez également déduire les amortissements de votre investissement.
– Dans le cas de résidence avec services en VEFA, vous pouvez en plus vous faire rembourser la TVA que vous avez payée en achetant le bien.

 

FONCTIONNEMENT ET ROLE DE LA SOCIETE DE GESTION

Investir dans un bien en LMNP est d’autant plus avantageux que vous ne prenez pas en charge la gestion de ce bien. En effet, tous les soucis occasionnés par la mise en location d’un bien immobilier sont délégués à une société de gestion. Cette dernière entretient le bien, se charge de sa mise en location et vous reverse un loyer garanti. Ainsi, toutes les contraintes administratives et les obligations de gestion (occupation du bien, règlement des conflits avec les locataires…) ne vous sont pas incombées.

 

LE BAIL COMMERCIAL

Le nouveau propriétaire du bien en LMNP signe un bail commercial avec la société de gestion pour une durée minimale de 9 ans renouvelables. Si vous rachetez ce bien, vous reprenez le bail commercial en cours et vous substituez aux droits et obligations du vendeur pour la durée restante du bail.
Ce bail vous garantit de recevoir les loyers quelque soit le taux d’occupation de la résidence !


Les atouts du bail commercial :

Le bail commercial permet de sécuriser son investissement en garantissant un revenu tout en se déchargeant des soucis de la gestion du bien immobilier.

Les exemples de points à vérifier :

  • Le bail est-il signé pour une durée ferme ?
  • Le preneur de bail (société de gestion) mutualise-t-il la gestion de ses résidences, ou chaque résidence est affiliée à une SARL dédiée ?
  • Quelle est la solidité financière de la société de gestion ?
  • Quelles sont les modalités d’indexation du loyer ?
  • Le loyer est-il exprimé TTC ou HT ?
  • Qui a la charge du renouvellement du mobilier vétuste ?
  • Les remises en état des appartements sont-elles bien à la charge de la société de gestion ?
  • Le bail commercial comprend-il des clauses limitatives à la cession du droit au bail ?
  • Existe-t-il dans le bail des clauses contraignantes comme par exemple des clauses de non-concurrence ?

 

LES RESIDENCES

Dans le cadre d’un investissement immobilier locatif sous les statuts fiscaux de LMNP et LMP, vous pouvez investir dans différents types de résidences de services : les résidences étudiantes, résidences de tourisme, résidences séniors et les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD).
 

Les résidences étudiantes :

Les résidences étudiantes sont composées d’appartements, essentiellement des studios ou des T2, proposant des services (accueil, laverie, salle de sport et cafétéria), équipés d’une kitchenette et meublés. Les résidences étudiantes sont situées à proximité des écoles ou des universités et elles s’adressent bien sûr en priorité aux étudiants, mais peuvent accueillir d’autres locataires, en particulier lors des vacances d’été, ce qui améliore considérablement la rentabilité.
La gestion de ce type de résidence est plus simple que n’importe quel autre type de résidence de services car la demande est forte et les étudiants occupent leur logement au moins 10 mois dans l’année, il n’y a donc pas de changement fréquent de locataire.


Les résidences de tourisme :

Les résidences de tourisme dites de « loisirs » : ces résidences de loisirs sont implantées dans les zones touristiques à fort potentiel locatif. En plus des services proposés par tous les types de résidences de services, elles disposent de structures de loisirs telles qu’une piscine ou des terrains de sport.
La location y est possible à la journée, à la semaine ou encore au moins avec un système de loyer dégressif. Les résidences de loisirs conviennent parfaitement aux familles au vu du prix de la location, des services proposés et des équipements fournis.

Que ce soit à la mer, à la montagne ou en ville, ces résidences de tourisme enregistrent des taux d’occupation performants.
Les résidences de tourisme dites d’ « affaire » : ces résidences d’affaires sont composées d’appartements, essentiellement des studios ou des T2 équipés d’un coin cuisine et d’une salle de bain.
Elles sont situées en centre villes ou a proximité des centres d’affaires, toujours bien desservis par les transports en commun.
Elles proposent des services tels que petit-déjeuner, linge de maison, ménage régulier, réception 24h/24, salle de conférence, téléphone, fax ou encore accès internet et elles apparaissent en moyennes comme 40% moins cher que les hôtels. Généralement la durée de location est de quelques jours mais son taux d’occupation reste stable, durant les mois d’été ce type de résidence plait beaucoup aux touristes car elles offrent le confort d’un appartement avec les services d’un hôtel à cout réduit.


Les résidences séniors :

Les résidences séniors sont composées d’appartements ou de petites maisons type T2, T3 ou T4, agencées de telle façon qu’elles garantissent sécurité, convivialité et fonctionnalité. En plus des services minimum d’une résidence de service (accueil, fourniture de linge, nettoyage des logements, petit-déjeuner…), les résidences séniors mettent à disposition des pièces communes  de détente et d’échange. Le potentiel de ces résidences est très fort étant donné le vieillissement constant de la population. La clientèle se compose à la fois de locataires et propriétaires ayant entre 55 et 75 ans.


Les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes :

Les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) sont composés de chambres médicalisées permettant d’accueillir des personnes âgées ayant besoin d’une assistance quotidienne et permanente.
Les EHPAD proposent des services tels que l’hébergement, les repas, la blanchisserie, des animations, une aide à la vie quotidienne, une surveillance médicale et les soins médicaux. Elles accueillent des personnes de plus de 60 ans, seuls ou en couple, et en situation de perte d’autonomie. Ces résidences offrent la rentabilité la plus importante des résidences de services.
La qualité et l’expérience du gestionnaire de ces résidences de services, doivent faire partie de vos critères principaux lors de l’achat d’un bien dans le cadre d’un investissement immobilier locatif sous les statuts fiscaux de LMNP et LMP, car cela garantira le bon fonctionnement et le bon rendement de votre investissement.

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