Dispositif Jeanbrun - Statut bailleur privé

Sommaire

Loi Jeanbrun : on vous explique tout !

Après la fin du dispositif Pinel, l’État a créé un nouveau cadre fiscal pour relancer l’investissement locatif privé : le statut du bailleur privé, souvent appelé « dispositif Jeanbrun ». Ce dispositif vise à encourager une offre locative durable, accessible et de qualité, en combinant : loyers plafonnés (intermédiaire / social / très social), conditions de ressources des locataires, et amortissement fiscal du logement loué nu.

Le dispositif résulte de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 (loi de finances pour 2026) qui modifie notamment l’article 31 du CGI (création / rétablissement des dispositifs d’amortissement au titre des revenus fonciers).

À retenir : ce n’est pas une réduction d’impôt “type Pinel” : l’avantage se matérialise par une déduction d’amortissement et des charges venant diminuer votre revenu foncier imposable

investissement loi Jeanbrun

Fin de la Loi Pinel : nouveau statut de bailleur privé !

En remplacement de la loi Pinel, le statut Jeanbrun marque une évolution majeure : il se veut plus durable et centré sur la qualité du logement, la mise en location longue durée et l’accessibilité des loyers.

Éligible sur tout le territoire (pas de zonage d’éligibilité comme le Pinel).
Trois niveaux de loyers : intermédiaire / social / très social.
Logique patrimoniale : amortissement fiscal (location nue) plutôt qu’une réduction d’impôt forfaitaire.

Le dispositif Jeanbrun : à quels logements s’applique-t-il ?

Le statut du bailleur privé s’applique aux logements situés en France dans un bâtiment d’habitation collectif (donc appartements).

Immeubles collectifs uniquement (les maisons individuelles sont exclues).
Location nue, à usage de résidence principale.
Engagement de location : 9 ans minimum.
Mise en location : dans les 12 mois suivant l’achèvement (ou l’acquisition si postérieure).
Interdiction de louer à un membre du foyer fiscal, ou à un parent / allié jusqu’au 2e degré inclus.

Période d’application (neuf / VEFA / construction) : acquisitions et dépôts de permis (pour la construction) réalisés entre le lendemain de la publication de la loi et le 31 décembre 2028.

Pour lecture du texte officiel : Légifrance — LF 2026, article 47 (modifications CGI)

Les règles du statut de bailleur privé (Jeanbrun)

En contrepartie de l’avantage fiscal, l’acquéreur doit :

s’engager à louer au moins 9 ans,
louer NU à titre de résidence principale,
respecter des plafonds de loyers et, selon le niveau de loyer, des plafonds de ressources des locataires.

L’amortissement fiscal : le cœur du dispositif

L’amortissement est une règle comptable qui permet de constater la “dépréciation” du bâti dans le temps. Concrètement, une partie de la valeur du logement peut être déduite chaque année de vos revenus fonciers.

Base amortissable : pourquoi on parle de 80 % ?

Le texte prévoit que l’amortissement ne peut pas être pratiqué sur la valeur du foncier, qui est estimée forfaitairement à 20 % du prix d’acquisition net de frais. La base amortissable correspond donc à 80 % (bâti) du prix (dans les conditions du texte).

Exemple : achat 200 000 € → base amortissable = 200 000 € × 80 % = 160 000 €.

Texte officiel : LF 2026, art. 47 (foncier forfaitaire 20 %)

Tableau synthèse : loyers / ressources / amortissement (neuf & ancien)

Le tableau ci-dessous regroupe les informations essentielles qu’un investisseur doit maîtriser : niveau de loyer, règles de calcul du plafond, plafonds de ressources, taux d’amortissement et plafonds annuels.

Niveau de loyer	Plafond de loyer	Plafonds de ressources (locataire)	Amortissement (NEUF)	Amortissement (ANCIEN éligible)	Déduction max (foyer fiscal)
Intermédiaire	Barèmes “Pinel” Formule : loyer plafond Coefficient : 0,7 + 19/S (max 1,2). Surface S : habitable + 50 % annexes.	Plafonds annuels selon zone et foyer à la date du bail (RFR N-2).	3,5 % / an	3,0 % / an	8 000 € / an
Social	Référence : plafonds publiés par commune. Principe : valeurs en €/m²	Plafonds annuels “social” (RFR N-2), selon zone et composition.	4,5 % / an	3,5 % / an	10 000 € / an
Très social	Référence : plafonds publiés par commune.	Plafonds annuels “très social” (RFR N-2), selon zone et composition.	5,5 % / an	4,0 % / an	12 000 € / an

Sources légales (taux, plafonds d’amortissement, conditions, période) : LF 2026 — article 47 (CGI art. 31 modifié)

Plafonds de loyers : comment déterminer un loyer

1) Loyer “intermédiaire” : méthode officielle (zones + coefficient + surface)

Pour la location intermédiaire, le plafond de loyer renvoie au mécanisme de l’annexe III du CGI (barèmes par zone et coefficient multiplicateur).

Formule officielle : loyer plafond mensuel HC = (Plafond €/m² de la zone) × (Coefficient) × (Surface S)

Coefficient multiplicateur (texte officiel) :

Coefficient = 0,7 + 19 / S (arrondi à 2 décimales ; plafonné à 1,2)

2) Surface S : habitable + prise en compte des annexes

La surface S renvoie à la définition réglementaire : surface habitable à laquelle s’ajoute 50 % des annexes dans les limites fixées par le texte (ex. balcon/terrasse/loggia).

3) Barèmes €/m² : attention à l’année du bail

Les plafonds €/m² (zones A bis/A/B1/B2/C) sont révisés chaque année. Il faut donc appliquer le barème en vigueur à la date de conclusion du bail (ou reconduction / renouvellement).

Loyers “social” et “très social” : plafonds par commune + arrêté annuel

Pour la location sociale et très sociale, le plafond n’est pas un simple “barème national par zones”. La méthode est fixée par l’annexe III (art. 2 terdecies H) et les valeurs finales (€/m² par commune) sont publiées chaque année par arrêté conjoint.

Plafonds définis au niveau de la commune (ou arrondissement pour Paris/Lyon/Marseille).
Valeurs arrondies au centime, publiées par arrêté annuel.

Références : Annexe III CGI — art. 2 terdecies H | Arrêté du 6 janvier 2026 (plafonds 2026 — exemple)

Plafonds de ressources : quelle vérification pour l'investisseur ?

Dans le cadre du statut du bailleur privé, les ressources s’apprécient à la date de conclusion du bail. Les textes renvoient au revenu fiscal de référence (RFR) figurant sur l’avis d’imposition établi au titre de l’avant-dernière année précédant la signature (RFR N-2).

Déficit foncier : quelles charges sont déductibles ?

Le dispositif peut permettre de “neutraliser” fiscalement une partie des revenus locatifs via :

charges de gestion,
taxe foncière (selon règles habituelles),
assurances,
intérêts d’emprunt,
travaux (selon leur nature et les règles foncières),
amortissement (selon le dispositif).

Le traitement précis du déficit dépend du régime foncier applicable et de votre situation (TMI, autres revenus fonciers, etc.).

Simulation fiscale

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Estimez votre déduction annuelle et votre économie d’impôt potentielle dans le cadre du dispositif Relance logement / Jeanbrun.

Votre projet

Prix du bien

€

Type de bien

Niveau de loyer

Tranche marginale d’imposition

Durée d’analyse

Charges annuelles estimées (optionnel)

€

Simulation indicative : elle estime la déduction fiscale théorique, hors plafonds locataires, vacance, financement réel et doctrine fiscale à venir.

Résultats estimés

Base amortissable 176 000 €

Taux d’amortissement 3,5 %

Déduction annuelle brute 6 160 €

Plafond annuel applicable 8 000 €

Déduction annuelle retenue 6 160 €

Économie d’impôt annuelle estimée 2 907 €

Déduction cumulée sur la période 55 440 €

Économie fiscale cumulée estimée 26 163 €

Pour un bien neuf de 220 000 € loué en intermédiaire, la déduction annuelle estimée est de 6 160 €, soit une économie fiscale potentielle d’environ 2 907 € par an avec une TMI de 30 %.

Ce qu’il faut retenir (en conclusion)

Le statut du bailleur privé / dispositif Jeanbrun marque une rupture avec les dispositifs précédents. En privilégiant l’amortissement et en organisant des loyers intermédiaires, sociaux et très sociaux sur l’ensemble du territoire, il crée un nouveau cadre pour investir en location nue longue durée.

FAQ - Statut du Bailleur Privé (Dispositif Jeanbrun)

Cette FAQ répond aux questions les plus recherchées sur Internet concernant le statut du bailleur privé (souvent appelé dispositif Jeanbrun) : conditions d’éligibilité, calcul du loyer (intermédiaire/social/très social), plafonds de ressources, amortissement et points de vigilance. Les réponses s’appuient sur les textes officiels (CGI et annexe III), et les barèmes actualisés (arrêtés annuels) lorsqu’ils existent.

Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé) ?

C’est un dispositif fiscal créé par la loi de finances pour 2026 permettant, sous conditions, de déduire un amortissement du prix d’acquisition (hors foncier) d’un logement loué nu à titre de résidence principale. Il est prévu au CGI, article 31 (dispositions i et j).
Source : Légifrance — LF 2026, art. 47

Le dispositif Jeanbrun remplace-t-il le Pinel ?

Il succède au Pinel en tant que cadre “grand public” d’incitation à l’investissement locatif, mais avec une logique différente : amortissement (déduction) au lieu de réduction d’impôt. Les loyers et ressources renvoient à des mécanismes existants (199 novovicies et 199 tricies).

Est-ce une réduction d’impôt comme le Pinel ?

Non. L’avantage fiscal prend la forme d’une déduction : l’amortissement diminue votre revenu foncier imposable.

Quels types de logements sont éligibles au dispositif Jeanbrun ?

Le dispositif vise des logements situés en France dans un bâtiment d’habitation collectif (appartements). Il existe un volet neuf/VEFA/construction (i) et un volet ancien sous conditions de travaux lourds (j).
Source : LF 2026, art. 47

Les maisons individuelles sont-elles éligibles ?

Non, le texte vise explicitement les logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif (donc des appartements).
Source : LF 2026, art. 47

Peut-on faire du meublé (LMNP) avec Jeanbrun ?

Non : le dispositif impose une location nue (revenus fonciers) à usage de résidence principale.

Quelle est la durée d’engagement de location ?

Le propriétaire doit s’engager à louer le logement pendant une durée minimale de 9 ans (valable pour le neuf et l’ancien).

Quel est le délai maximum pour mettre le logement en location ?

La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent l’achèvement (ou l’acquisition si elle est postérieure).

Peut-on louer à ses enfants, parents, frères/sœurs ?

Non : la location est interdite à une personne du foyer fiscal ainsi qu’à un parent ou allié jusqu’au 2e degré inclus.

Peut-on investir via une SCI ?

Oui, si la société n’est pas soumise à l’IS (transparence fiscale) et sous réserve d’engagement de conservation des titres et du respect des conditions.

Quels sont les 3 niveaux de loyers : intermédiaire, social, très social ?

Ce sont trois catégories de location encadrée par des plafonds de loyers (et de ressources) qui conditionnent le taux d’amortissement. Le texte renvoie aux plafonds applicables via le 199 novovicies (intermédiaire) et le 199 tricies (social/très social).

Les loyers sont-ils libres avec le dispositif Jeanbrun ?

Non. Le respect des plafonds de loyers est une condition obligatoire pour pratiquer l’amortissement.

“Jeanbrun sans zonage” : qu’est-ce que ça veut dire exactement ?

Cela signifie que l’éligibilité n’est pas limitée à certaines zones géographiques. En revanche, les plafonds de loyers et de ressources dépendent encore de la localisation :
• Intermédiaire : barèmes par zones A bis/A/B1/B2/C (mécanique Pinel)
• Social/très social : plafonds par commune via arrêté annuel (mécanique 199 tricies)

Comment calculer le loyer maximal en “intermédiaire” (à l’euro près) ?

Le loyer plafond (hors charges) se calcule selon l’annexe III du CGI :
Loyer plafond = (plafond €/m² de la zone) × (coefficient) × (surface S).

Où trouve-t-on la formule officielle du coefficient multiplicateur ?

Elle est écrite dans l’annexe III du CGI : coefficient = 0,7 + 19 / S, arrondi à 2 décimales et plafonné à 1,2.

Comment calcule-t-on la surface S (intermédiaire) ?

La surface S est définie par l’annexe III (art. 2 duodecies) : surface habitable + 50 % des annexes (balcon, terrasse, loggia, cave, cellier…), dans les limites réglementaires.

Le balcon/terrasse compte-t-il pour le loyer intermédiaire ?

Oui, via le mécanisme des “annexes à 50 %” prévu pour la surface S (annexe III, art. 2 duodecies).

Les parkings/garages sont-ils comptés dans la surface S ?

Non, la surface S vise la surface habitable et certaines annexes (balcon, cave, etc.). Les stationnements ne font pas partie des surfaces retenues au sens de ces dispositions.

Les plafonds €/m² “intermédiaire” changent-ils chaque année ?

Oui, les plafonds sont révisés au 1er janvier. Il faut appliquer le barème en vigueur à la date de conclusion (ou reconduction/renouvellement) du bail.

Comment calculer le loyer “social” ou “très social” ?

Les plafonds sont publiés par commune (ou arrondissement) via un arrêté annuel. La méthode consiste à repérer la commune dans l’arrêté de l’année du bail, d'identifier la valeur €/m² puis d'effectuer le calcul du loyer plafond.

Le plafond social/très social dépend-il de la zone A/B/C ?

Il est principalement fixé par commune via l’arrêté annuel. La référence opérationnelle pour le bailleur reste la commune et l’arrêté annuel applicable.

Doit-on appliquer le coefficient multiplicateur (0,7 + 19/S) en social/très social ?

Pas automatiquement. Le coefficient “0,7 + 19/S” est lié réglementairement aux plafonds “intermédiaire”. Pour le social/très social, on applique directement les valeurs publiées par arrêté annuel (annexe III, art. 2 terdecies H).

À quel moment vérifie-t-on les ressources du locataire ?

Les ressources sont appréciées à la date de conclusion du bail.

Qu’est-ce que le “RFR N-2” (revenu fiscal de référence) ?

C’est le revenu fiscal de référence figurant sur l’avis d’imposition établi au titre de l’avant-dernière année (N-2).

Quels sont les plafonds de ressources (intermédiaire / social / très social) ?

Ils varient selon la zone (ou les catégories prévues) et la composition du foyer fiscal. Pour obtenir une réponse exacte, on utilise le tableau officiel correspondant à l’année du bail.
Références : Annexe III — art. 2 terdecies D (intermédiaire) ; Annexe III — art. 2 terdecies H (social/très social)

Quels sont les taux d’amortissement en neuf ?

• Intermédiaire : 3,5 % ;
• Social : 4,5 % ;
• Très social : 5,5 % (CGI art. 31, i).

Quels sont les taux d’amortissement en ancien (rénové) ?

• Intermédiaire : 3,0 % ;
• Social : 3,5 % ;
• Très social : 4,0 % (CGI art. 31, j).

Quel est le plafond annuel d’amortissement (déduction) ?

La somme des amortissements est plafonnée à 8 000 € par an et par foyer fiscal, avec une majoration possible à 10 000 € (social) ou 12 000 € (très social) sous conditions de ressources.

L’amortissement s’arrête-t-il au bout de 9 ans ?

Le texte fixe un engagement minimal de 9 ans. L’amortissement est borné par l’engagement, le plafond annuel de déduction, et le plafond de la valeur du bien hors foncier. La stratégie au-delà de 9 ans dépendra de votre situation fiscale.

Peut-on cumuler Jeanbrun avec d’autres dispositifs fiscaux ?

Le texte prévoit des exclusivités strictes pour un même logement. Une étude de cumul doit impérativement se faire au cas par cas selon la qualification du projet.

Que se passe-t-il si le loyer dépasse le plafond ?

Le non-respect des conditions entraîne une remise en cause de l'avantage fiscal : le revenu net foncier de l’année du manquement est majoré du montant des amortissements déduits. Le texte prévoit des cas d’exonération exceptionnels (invalidité, licenciement, décès).

Que se passe-t-il si je revends avant 9 ans ?

La rupture anticipée de l’engagement déclenche des mécanismes de reprise fiscale des amortissements passés, sauf cas de force majeure prévus par la loi (invalidité, licenciement, décès).
Source : LF 2026, art. 47

Peut-on changer de locataire pendant l’engagement ?

Oui, le changement de locataire est autorisé, tant que le logement reste loué de façon effective et continue et que les plafonds sont respectés à chaque signature de bail.

La vacance locative remet-elle en cause le dispositif ?

Le texte exige une location “effective et continue”. Une vacance peut être tolérée si elle est involontaire et si vous démontrez une recherche active (annonces, mandat de gestion). Il convient de documenter rigoureusement ces démarches.

Le calcul du loyer doit-il être “hors charges” ?

Oui, les plafonds réglementaires et les formules visent exclusivement des loyers hors charges. Les charges récupérables sont traitées à part.

Quelle preuve conserver pour un dossier “béton” ?

• Intermédiaire : zone, surface S, coefficient, barème €/m² de l’année, calcul final, bail.
• Social/très social : arrêté annuel, ligne commune, plafond €/m², calcul, bail.
• Ressources : avis d’imposition (RFR N-2), composition du foyer.
• Amortissement : acte d’achat, ventilation du prix (foncier 20 %), tableau d’amortissement.

Comment trouver l’arrêté annuel social/très social pour l’année du bail ?

Vous devez chercher sur Légifrance l’intitulé exact : “plafonds de loyer … baux conclus/reconduits/renouvelés en [année]”. Pour l'année en cours, il s'agit de l’Arrêté du 6 janvier 2026.

Quel est le meilleur niveau de loyer (intermédiaire, social, très social) ?

Il n’y a pas de réponse universelle : plus le loyer est encadré bas, plus le taux d’amortissement fiscal augmente, mais la rentabilité locative immédiate diminue. Une simulation financière complète est nécessaire pour arbitrer.

Le dispositif concerne-t-il uniquement les zones tendues ?

Non : il s’applique sur l’ensemble du territoire national pour ce qui est de l’éligibilité. Ce sont uniquement les plafonds financiers qui s’adaptent selon la localisation.

Quelles erreurs fréquentes font perdre l’avantage fiscal ?

Les erreurs critiques sont : un loyer supérieur au plafond calculé, une mauvaise prise en compte de la surface S, l'application d'un barème obsolète, des ressources locataires non vérifiées (ou non conformes), la location à un proche interdit, ou un défaut de mise en location passé le délai de 12 mois.