Comprendre le déficit foncier : un levier puissant pour réduire vos impôts

Vous êtes propriétaire bailleur ou envisagez d’investir dans l’immobilier locatif ? Le déficit foncier est un dispositif fiscal efficace pour réduire votre imposition en cas de travaux importants sur un bien locatif. Il permet d’optimiser votre rentabilité tout en valorisant votre patrimoine.

Qu’est-ce que le déficit foncier ?

Le déficit foncier survient lorsque vos charges dépassent les loyers perçus sur un logement loué non meublé. Ce déficit peut être déduit de votre revenu global jusqu’à 10 700 € par an, et l’excédent est reportable :

• pendant 6 ans sur votre revenu global
• pendant 10 ans sur vos seuls revenus fonciers

Conditions pour bénéficier du déficit foncier

• Opter pour le régime réel d’imposition
• Louer un logement nu à usage d’habitation, pendant au moins 3 ans
• Mettre en location rapidement après les travaux

Les avantages du déficit foncier

• Hors plafonnement des niches fiscales (10 000 €)
• Impact immédiat sur votre impôt, en fonction de votre TMI
• Engagement de location limité à 3 ans
• Cumulable avec des dispositifs comme le Pinel

Exemple : Un contribuable à 41 % de TMI avec 10 000 € de déficit foncier peut économiser 4 100 € d’impôt.

Charges déductibles des revenus fonciers

• Travaux d’entretien, réparation, amélioration
• Frais de gestion locative (ou forfait de 20 € si autogéré)
• Charges de copropriété non récupérables
• Assurances : PNO, loyers impayés
• Taxe foncière, autres impôts non récupérables
• Frais liés à l’emprunt (intérêts, assurance, frais de dossier)

Comment déclarer le déficit foncier ?

Déclarez les charges dans le formulaire n°2044 à joindre à votre déclaration n°2042. Conservez tous les justificatifs (factures, devis, appels de fonds…).

Comment le calculer ?

1. Calculez vos revenus fonciers bruts
2. Soustrayez les intérêts d’emprunt (déductibles uniquement des revenus fonciers)
3. Soustrayez les autres charges pour déterminer le déficit imputable au revenu global

Exemple :

• Revenus fonciers : 12 000 €
• Intérêts d’emprunt : 6 000 € → reste 6 000 €
• Autres charges : 15 000 € → déficit = 6 000 € - 15 400 € = -9 000 €

Les 9 000 € sont imputables sur le revenu global, revenus qui ne seront pas imposés.

Cumul possible avec le dispositif Pinel

Le déficit foncier n’est pas une loi mais un mécanisme du régime réel. Il est donc cumulable avec le dispositif Pinel, qui est plafonné à 10 000 €.

Vous pouvez donc combiner :

• Jusqu’à 10 700 € de déficit foncier imputables
• Avec une réduction Pinel dans la limite des plafonds

En résumé

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Chez Plusimmo – La Centrale du Neuf, nous vous accompagnons à chaque étape :

• Analyse de votre projet
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