Investir et défiscaliser

Pinel optimisé au déficit foncier, c'est quoi ?

Conformément à la loi Pinel, toute personne réalisant un investissement locatif peut bénéficier d'une réduction d'impôt de 12 à 21 % sur le montant investi. Ce dispositif de défiscalisation immobilière est sans doute la solution la plus connue des niches fiscales. De nombreux investisseurs ignorent encore qu’il est possible d’aller plus loin grâce au dispositif Pinel optimisé au déficit foncier. 

Qu’est-ce que le dispositif Pinel ?

Le dispositif Pinel est entré en vigueur en 2014. Cela permet aux résidents fiscaux français souhaitant investir dansl’immobilier locatif de bénéficier de taux d’imposition plus avantageux, à condition de respecter certaines règles.

Les conditions du dispositif Pinel

Tout d'abord, il faut s'assurer que l'investissement immobilier remplit toutes les conditions (type d'acquisition, datede réalisation, durée d'investissement, localisation du logement, niveau de performance énergétique).

S’il est possible d’investir à Pinel en acquérant des biens neufs, il est également possible d’investir dans des biensexistants. Cela nécessite des travaux de rénovation (au moins 25 % du coût total du projet), des travaux deréhabilitation, des travaux de réparation ou encore la conversion de bâtiments commerciaux en bâtimentsrésidentiels.

Ensuite, en tant que propriétaire d’un bien Pinel, vous n'avez pas le droit de louer à n'importe quel locataire.

De plus, vous ne pouvez pas soumettre votre logement à la location à un membre de votre foyer fiscal.

D’autre part, vous devez vous assurer que les revenus de votre locataire ne dépassent pas un certain seuil.

Enfin, vous devez respecter des conditions liées à la location : logement loué vide et comme habitation principale, respect d’une durée de location minimale de 6 ans pendant laquelle vous vous engagez à louer votre bien ou encore le respect du plafond du loyer mensuel fixé par l’Etat.

Les avantages du dispositif Pinel

Le propriétaire d’un bien éligible à l'avantage fiscal du dispositif Pinel peut bénéficier d’une réduction d'impôt sur un montant plafonné et dont le taux varie selon la durée de l'engagement de location : 6 ans, 9 ans, 12 ans.

Qu’est-ce que le déficit foncier ?

Le déficit foncier : définition

Dès lors qu’un propriétaire investit dans un bien dans un but locatif, ce dernier doit payer plusieurs charges qui ne peuvent pas être répercutées directement sur son locataire.

Si le total des dépenses déductibles du propriétaire à la fin de l'exercice dépasse les revenus bruts du bien, il s'agitd'un déficit sur le bien. En effet, ses dépenses sont supérieures à ses revenus (loyers perçus). Si ce scénario seréalise et sous certaines conditions, le déficit foncier peut être imputé aux revenus bruts ou aux revenus fonciers. Lepropriétaire bénéficie donc d’un allègement fiscal.

Quelles sont les conditions pour générer un déficit foncier ?

Pour bénéficier du défit foncier, le propriétaire doit remplir trois critères.

Tout d’abord, il doit concerner un bien à usage d’habitation. Ensuite, le bien doit être loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation du déficit foncier. Enfin le propriétaire doit être sous le régime réel (par opposition au régime microfoncier qui octroie automatiquement un abattement forfaitaire de 30 %).

Quelles sont les charges déductibles des revenus fonciers ?

Malheureusement, toutes les charges ne sont pas déductibles des revenus et ne contribuent donc pas au déficit foncier.

Il est possible de déduire des revenus fonciers uniquement les charges suivantes :

Les frais de gestion et d’administration du bien (concierge, frais d’agences),

Les dépenses de réparation et d’entretien,

Les provisions pour charge dans le cadre d’une copropriété,

Les charges locatives, lorsqu’il n’a pas été possible de les récupérer auprès du locataire au 31 décembre de l’année suivant son départ,

L’indemnité d’éviction ou de relogement d’un locataire,

Les primes d’assurance,

Les intérêts et frais d’emprunt,

L’avantage du déficit foncier

Grâce au déficit foncier, un propriétaire pourra déduire de ses revenus à hauteur de 10 700 € (ou 15 300 € dans certains cas particuliers).

En outre l’excèdent de déficit foncier peut ensuite être reporté et déduit durant 6 ans de l’ensemble des revenus ou durant 10 ans, mais uniquement des revenus fonciers.

Comment réaliser un investissement Pinel optimisé au déficit foncier ?

Qu’est-ce que le Pinel optimisé au déficit foncier ?

Lorsqu’un propriétaire d'un investissement dont la nature des travaux de rénovation, réhabilitation ou transformation entrepris permet le cumul des deux régimes à savoir Pinel et déficit foncier, on parle de « Pinel optimisée au déficit foncier ».

En effet, le prix d’acquisition et une partie des travaux seront éligibles à la réduction d’impôt Pinel tandis que l’autre partie des travaux sera éligible au régime des déficits.

Quel est l’avantage de cumuler Pinel et déficit foncier ?

Grâce au Pinel optimisé, un investisseur peut cumuler les deux dispositifs pour défiscaliser : achat en Pinel ancien et réaliser une opération en déficit foncier pour réduire son revenu global.

Le dispositif Pinel dans l'ancien est surtout recommandé pour les contribuables soumis à une tranche marginale d'imposition de 30% ou plus.

Le principal atout est donc de bénéficier d’une optimisation de sa fiscalité plus importante notamment sur les travaux pouvant aller jusqu’à 62.2% contre les 21% des travaux au maximum s’ils sont inclus dans l’assiette Pinel classique).

En outre, Pinel optimisé au déficit foncier permet également d’obtenir une réduction d’impôts sur le foncier.