Actualité fiscalité & investissement
Dispositif Jeanbrun 2026 : le nouveau statut du bailleur privé (amortissement renforcé & déficit foncier)
Pourquoi un nouveau dispositif après la fin du Pinel ?
La disparition de la loi Pinel au 31 décembre 2024 a laissé un vide dans l’investissement locatif neuf. Dans un contexte de crise du logement et de contraction du marché du neuf, les professionnels attendaient un mécanisme plus efficace qu’une simple réduction d’impôt : un dispositif capable d’améliorer la rentabilité nette, en particulier au démarrage d’un investissement.
Le statut du bailleur privé, déjà discuté, a été présenté en version renforcée dans le budget 2026, et surnommé dans la presse et chez les professionnels : « dispositif Jeanbrun ».
Dispositif Jeanbrun : définition et principe
Le dispositif Jeanbrun est une réforme du statut du bailleur privé visant à soutenir l’investissement locatif. Sa logique repose sur un principe simple : amortir fiscalement le bien immobilier (comme un actif), afin de réduire l’imposition liée aux revenus fonciers — et, selon les modalités annoncées, créer un déficit foncier imputable sur le revenu global.
- Type de location : location nue (selon la présentation actuelle du dispositif)
- Durée d’engagement : 9 ans (annoncée)
- Zonage : absence de zonage annoncé (application sur tout le territoire)
- Neuf + ancien : éligibilité du neuf et de l’ancien (avec travaux significatifs)
Jeanbrun dans le neuf : taux d’amortissement annoncés (3,5 % à 5,5 %)
Dans le logement neuf, le dispositif propose un amortissement modulé selon le niveau de loyer pratiqué (intermédiaire, social, très social), avec des plafonds annuels.
| Niveau de loyer | Amortissement annuel annoncé | Plafond annuel annoncé |
|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 3,5 % | 8 000 € |
| Loyer social | 4,5 % | 10 000 € |
| Loyer très social | 5,5 % | 12 000 € |
Point clé : l’amortissement est présenté comme pouvant être imputable sur le revenu global via le jeu du déficit foncier, ce qui pourrait rendre le mécanisme plus puissant qu’une réduction d’impôt forfaitaire.
Jeanbrun dans l’ancien : travaux à 30 % et amortissement jusqu’à 4 %
Le dispositif Jeanbrun serait aussi applicable à l’immobilier ancien, sous réserve de réaliser des travaux représentant 30 % du prix d’acquisition (rénovation lourde / amélioration, selon le cadre final).
Taux annoncés dans l’ancien
- 3 % (intermédiaire)
- 3,5 % (social)
- 4 % (très social)
Plafond annuel annoncé
10 700 € (plafond unique dans l’ancien, annoncé)
Déficit foncier : un plafond évoqué à 21 400 € jusqu’au 31 décembre 2027
Le plafond d’imputation sur le revenu global serait porté à 21 400 € (au lieu de 10 700 €), avec une prolongation jusqu’au 31 décembre 2027.
Pour un investisseur, l’intérêt est concret : si les charges (travaux, intérêts, amortissement…) dépassent les loyers, le déficit peut diminuer l’assiette taxable globale — sous réserve des règles définitives.
Comparatif Jeanbrun vs Pinel : ce qui change pour l’investisseur
| Critère | Jeanbrun (PLF 2026) | Pinel (jusqu’au 31/12/2024) |
|---|---|---|
| Avantage fiscal | Amortissement + déficit foncier (imputation annoncée) | Réduction d’impôt forfaitaire |
| Durée d’engagement | 9 ans (annoncé) | 6 / 9 / 12 ans |
| Zonage | Aucun zonage annoncé | Oui (zones éligibles) |
| Lisibilité | Logique patrimoniale (déduction/amortissement) | Logique fiscale immédiate (réduction) |
| Neuf / ancien | Neuf + ancien (travaux 30 % annoncés) | Neuf (et Denormandie pour l’ancien) |
Pour quel investisseur le dispositif Jeanbrun peut être intéressant ?
Le dispositif Jeanbrun vise surtout les investisseurs qui veulent optimiser la fiscalité sur la durée :
- Contribuables avec revenus imposables élevés recherchant un mécanisme de déduction.
- Investisseurs privilégiant une stratégie patrimoniale plutôt qu’une réduction forfaitaire.
- Profils souhaitant investir dans le neuf sans contrainte de zonage (selon texte définitif).
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Entrée en vigueur : ce qui est confirmé / ce qui reste à préciser
Ce qui est largement annoncé
- Intégration du dispositif dans le cadre du budget 2026.
- Amortissements annoncés de 3,5 % à 5,5 % dans le neuf, plafonnés.
- Condition de 9 ans d’engagement locatif annoncée.
- Éligibilité de l’ancien sous condition de travaux à 30 %.
Ce qui doit être confirmé par les textes d’application
- Assiette exacte de l’amortissement (notamment la part du foncier exclue).
- Plafonds, barèmes, définitions exactes des loyers “intermédiaire / social / très social”.
- Modalités exactes d’imputation sur le revenu global et articulation avec le déficit foncier.
- Date exacte de mise en application et éventuelles clauses transitoires.
Important : cet article a une vocation informative. Les paramètres définitifs dépendront du vote final du budget 2026 et de la publication des décrets/arrêtés. Pour un chiffrage fiable, une simulation personnalisée est indispensable.
FAQ — Dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé)
Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
C’est la version renforcée du statut du bailleur privé présentée dans le cadre du budget 2026, visant à relancer l’investissement locatif via un amortissement fiscal annuel et, selon les modalités définitives, une imputation du déficit foncier sur le revenu global.
Quels sont les taux d’amortissement dans le neuf ?
Les taux annoncés dans le neuf sont de 3,5 % (intermédiaire), 4,5 % (social) et 5,5 % (très social), avec des plafonds annuels respectifs de 8 000 €, 10 000 € et 12 000 €.
Le dispositif s’applique-t-il partout en France ?
L’absence de zonage est annoncée, ce qui ouvrirait le dispositif à l’ensemble du territoire. Les conditions exactes devront être confirmées par les textes définitifs.
Quelle condition pour l’ancien ?
Il est annoncé une condition de travaux représentant 30 % du prix d’achat (rénovation lourde), avec amortissement de 3 % à 4 % et un plafond annuel unique de 10 700 €.