Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) : Une solution d'avenir pour un immobilier plus équilibré
Chez Plusimmo - La Centrale du Neuf, nous accompagnons les investisseurs et les particuliers à chaque étape de leur projet immobilier. Dans un contexte de tension croissante sur le marché du logement, le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) s'impose comme un levier puissant pour conjuguer rentabilité, impact sociétal et durabilité.
Définition du Logement Locatif Intermédiaire (LLI)
Le LLI est un dispositif public qui vise à loger les ménages dits « intermédiaires » dans les zones tendues, à un loyer inférieur de 10 à 15 % au marché. Il s’adresse à ceux qui ne sont ni éligibles au logement social, ni capables de louer à prix libre.
Il est régi par l'article L.302-16 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) et respecte trois conditions cumulatives :
- Aide publique directe ou indirecte
- Occupation à titre de résidence principale par des ménages plafonnés en ressources
- Loyer plafonné selon zone géographique et surface
Depuis 2021, une simple déclaration via une téléprocédure dédiée suffit à activer le statut LLI.
Objectifs du LLI : sociaux, économiques et territoriaux
- Permettre l’accès au logement des classes moyennes
- Renforcer l’offre locative abordable en zones tendues
- Favoriser la mixité sociale dans les quartiers
Critères d’éligibilité d’un logement en LLI
- Types d’opérations : logements neufs, transformations, ou réhabilitations
- Zones concernées : A bis, A, B1 (et B2/C sous dérogation préfectorale), PPA, ORT, QPV
- Mixité : au moins 25 % de logements sociaux dans la commune ou le programme
Plafonds de loyers LLI 2025
| Zone géographique | Plafond de loyer (€/m²) |
|---|---|
| A bis | 19,51 € |
| A | 14,49 € |
| B1 | 11,68 € |
| B2/C* | 10,15 € |
*Sous dérogation préfectorale
Comment calculer le loyer maximal ?
Formule : Surface habitable × Plafond au m² × Coefficient multiplicateur
- Surface utile : surface habitable + 50 % des annexes (dans la limite de 8 m²)
- Coefficient : 0,7 + (19 / surface utile), plafonné à 1,2
Exemple : Pour 50 m² + 3 m² de balcon en zone A → surface utile = 51,5 m² → coefficient = 1,069 → plafond = 797,73 €
Respecter ces plafonds est indispensable pour bénéficier des avantages fiscaux.
Investir en LLI via une SCI : une opportunité pour les particuliers
Le LLI est exclusivement réservé aux personnes morales. Pour les particuliers, la solution est simple : créer une SCI soumise à l’IS.
Pourquoi passer par une SCI ?
- Accès à un marché jusqu’alors réservé aux institutionnels
- Transmission et gestion du patrimoine simplifiées
- Optimisation fiscale via IS
Avantages fiscaux via SCI
- TVA réduite à 10 % à l’achat
- Crédit d’impôt sur les sociétés équivalent à la taxe foncière (jusqu’à 20 ans)
- Hors plafonnement des niches fiscales
Attention : la SCI doit impérativement être à l’IS.
Conditions à respecter
- Créer une SCI à l’IS, objet social adapté
- Investir dans un bien en zone éligible
- Respecter plafonds de loyers/ressources, durée d’engagement (20 ans), mixité sociale
Étapes pour créer une SCI
- Rédiger les statuts avec un notaire ou avocat
- Immatriculer au greffe et opter pour l’IS
- Ouvrir un compte bancaire
- Acquérir un bien LLI
- Déclarer les engagements auprès de l’administration
Des SCPI sociales peuvent aussi mutualiser ce type d’investissement.
Pour quels profils ?
- Familles souhaitant investir ensemble
- Groupes d’amis ou associés
- Investisseurs cherchant une alternative au Pinel
- Contribuables fortement imposés
Fonctionnement du dispositif
- Engagement : location pendant 20 ans
- Revente partielle : possible dès la 11e année
- Déclarations : en ligne et régulières
LLI meublé : optimiser son rendement
Le LLI peut s’appliquer à la location meublée (sous conditions). Cela permet d’accéder au statut LMNP et à des régimes fiscaux encore plus avantageux (amortissement, régime réel, etc.).
Pour les locataires : une vraie alternative
- Loyers modérés (-10 à -15 %)
- Logements neufs ou rénovés
- Pas de démarches complexes comme dans le social
LLI vs Pinel : tableau comparatif
| Critères | LLI | Pinel |
|---|---|---|
| Public | Personnes morales | Personnes physiques |
| Durée d'engagement | 20 ans | 6, 9 ou 12 ans |
| Avantage fiscal | TVA 10 %, Crédit IS | Réduction IR |
| Accessibilité | Via SCI, SCPI | Individuel |
2025 : évolutions réglementaires
- Déclarations numériques obligatoires
- Crédit IS étendu aux exonérés d’IS
- Mixité sociale renforcée
- Fin des mesures transitoires (31 décembre 2024)
Où trouver des programmes LLI ?
Plusimmo vous propose une sélection de logements LLI en :
- Île-de-France (Paris, Nanterre, Boulogne…)
- Grandes métropoles : Lyon, Marseille, Bordeaux, Toulouse, Montpellier
- Littoraux attractifs ou zones d’aménagement prioritaire
Risques et précautions
- Engagement long (20 ans)
- Cadre fiscal strict
- Suivi administratif important
Notre conseil : faites-vous accompagner par un professionnel de l’immobilier neuf.
Conclusion
Le LLI, bien plus qu’un simple dispositif, est un outil d’aménagement du territoire, de justice sociale et d’investissement durable. Il permet à la fois de loger utile, de défiscaliser intelligemment et de se constituer un patrimoine immobilier solide.
Pour en savoir plus ou accéder à nos programmes éligibles, rendez-vous sur www.plus-immo-neuf.fr ou contactez un conseiller Plusimmo.
