Investir en Prêt Locatif Social

A propos du prêt locatif social

Tout bailleur, personne physique (promoteur privé, SCI...) ou morale (organisme HLM, SEM, association, collectivité locale...) peut réaliser des opérations en PLS. Le prêt locatif social (PLS prêt locatif social) s’adresse à tout investisseur qui achète un logement pour le louer.
Le PLS est destiné à financer des appartements et des maisons, mais aussi des logements étudiants et des logements-foyers.


Quelles opérations sont concernées par le PLS

Le PLS peut financer les opérations immobilières suivantes :

_l’achat de terrains puis la construction de logements sociaux
_la construction de logements à usage locatif
_l’acquisition et les travaux d’amélioration de logements anciens
_la réalisation de dépendances ou d’annexes
_la transformation de locaux en logements locatifs
_la réalisation de foyers pour personnes âgées ou handicapées
_l’achat en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) de logements sociaux
_le financement de logements étudiants. Le locataire principal est alors une association ou un CROUS, les logements seront sous-loués aux étudiants.


LE PRêt pls

Pour compléter le financement, un prêt supplémentaire peut être accordé par l’établissement qui a délivré le PLS ou par un autre établissement de crédit ayant signé une convention avec la Caisse des Dépôts et Consignations. L’emprunteur peut bénéficier de subventions locales ou de prêts à taux réduit, comme par exemple la contribution majorée du 1 % logement.

A noter : le PLS n’ouvre pas droit à une subvention de l'état et ne peut se cumuler avec le dispositif Pinel.

Le montant du prêt est au minimum de 50 % du coût de l’opération et peut couvrir la totalité du prix de revient, déduction faite des subventions.
Le taux du prêt est révisable, indexé sur celui du livret A. La durée d’amortissement est de 30 ans maximum, avec option à 50 ans pour la charge foncière (coût du terrain) ou immobilière. Les établissements de crédit sont libres de proposer des prêts prévoyant des dispositions particulières, concernant notamment le remboursement (par échéances constantes ou par amortissement constant), ou la durée de remboursement.
 

Les avantages du PLS

TVA réduite à 10 % au lieu de 20%

Depuis le 01/01/2018, les opérations de construction dans le secteur du logement social sont soumis au taux de TVA réduit à 10 % au lieu du taux normal de 20 % (il était de 5,5 % en 2017).

Exonération de la taxe foncière

Les opérations financées au moyen d’un PLS sont exonérées de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant une durée de 15 à 25 ans à compter de l’année qui suit celle de leur réalisation.

Abattement de 30% sur les loyers déclarés

Le bénéficiaire du PLS peut cumuler le statut de bailleur privé, qui lui accorde un abattement de 30 % sur les loyers perçus.

Avantages financiers

Jusqu'à 100 % de financement, le prêt peut couvrir la totalité de l’opération.

Allocation logement pour le locataire

La signature de la convention ouvre droit à l’APL pour le locataire, sous conditions de ressources. Cette allocation peut directement être versée au propriétaire-bailleur. Il peut ainsi s’assurer de recevoir une partie du loyer.


Les obligations de l'investisseur pour obtenir un PLS

Le propriétaire bailleur doit s’engager à gérer lui-même le logement financé par un PLS ou à en confier la gestion à une personne ou un organisme agréé par arrêté du ministère chargé du Logement. Il peut constituer pour cela une société civile avec d’autres personnes physiques.

Une convention obligatoire

Une convention doit obligatoirement être signée entre l’Etat et le bénéficiaire du PLS. Elle détermine les obligations et les droits respectifs du propriétaire et des locataires.
La durée de la convention La convention est consentie pour une durée au moins égale à la durée du prêt, soit au minimum 15 ans. Afin que les locataires puissent bénéficier de l’APL, elle doit être publiée au bureau des hypothèques, (ou inscrite au livre foncier pour l’Alsace, la Moselle et Mayotte).


Conditions de mise en location

L’emprunteur s’engage à louer à des personnes qui, au jour de l’entrée dans les lieux, ont des ressources ne dépassant pas un plafond en vigueur (voir ci-dessous). Les logements doivent être loués nus, à titre de résidence principale. Ils ne peuvent être occupés ni par les ascendants ou les descendants, ni par ceux du conjoint, ni par le conjoint du signataire de la convention.

Pendant toute la durée de la convention, le propriétaire bailleur s’engage à respecter des plafonds de loyer exprimés en m2 de surface utile.
 

Les plafonds de ressources PLS 2019

Catégorie ménage

Paris + communes limitrophes

I.D.F. hors Paris

Autres régions

Personne seule

30 837 €

30 837 €

26 810 €

2 personnes ne comportant aucune personne à charge à l’exclusion des jeunes ménages*

46 088 €

46 088  €

35 802 €

3 personnes ou une personne seule avec une personne à charge ou jeune ménage* sans personne à charge

60 415 €

55 401  €

43 055 €

4 personnes ou une personne seule avec deux personnes à charge

72 132  €

66 360 €

51 977 €

5 personnes ou une personne seule avec trois personnes à charge

85 822 €

78 558  €

61 146  €

6 personnes ou une personne seule avec quatre personnes à charge**

96 572 €

88 401  €

68 910 €

Personne supplémentaire

+10 761 €

+9 850 €

+7 686 €

* Jeune ménage : couple sans personne à charge dont la somme des âges est, au plus, égale à 55 ans. ** Personne à charge 

Les montants indiqués au tableau sont à comparer avec les revenus fiscaux de référence de l’année n-2. Toutefois, si les revenus imposables de l’année n-1 ou des douze derniers mois sont inférieurs d’au moins 10 % aux revenus fiscaux de référence de l’année n-2, il en sera tenu compte. Exemple : pour une entrée dans les lieux en 2019, l’appréciation des ressources se fait avec l’avis d’imposition de l’année 2017.
 

Les plafonds de loyers 2018 pour les PLS

Loyers maximum mensuels pour les conventions conclues entre le 1er janvier et le 31 décembre 2018.       

 

Zone A bis

Zone A

Zone B1

Zone B2

Zone C

Loyer plafond (en €/m²)

13,18 €

10,15 €

8,74 €

8,38 €

7,78 €

Il s’agit du loyer plafond mensuel par m² de surface utile (surface habitable + moitié des surfaces annexes : caves, balcons, loggias...)
 

Comment réaliser un investissement en PLS ?

Adressez-vous à la DDT ou à votre collectivité territoriale qui a délégation pour les aides à la Pierre. Elle vous délivrera une décision favorable d’agrément. Vous pourrez alors signer une convention de location. Une fois la décision d’agrément obtenue, vous avez 6 mois pour faire votre demande de prêt auprès d’un établissement de crédit.
 


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