Investissement locatif neuf
LLI + Jeanbrun : le “Super Jeanbrun”, nouveau levier de l’investissement locatif en 2026
Depuis la fin du dispositif Pinel, de nombreux investisseurs s’interrogent : existe-t-il encore des solutions attractives pour investir dans l’immobilier neuf tout en optimisant sa fiscalité ? En 2026, un nouveau montage attire l’attention : le cumul du Logement Locatif Intermédiaire, ou LLI, avec le dispositif Jeanbrun. Certains professionnels parlent déjà de “Super Jeanbrun”.
Pourquoi ce nouveau montage suscite-t-il autant d’intérêt ?
Le cumul LLI + Jeanbrun repose sur une idée simple : combiner deux dispositifs complémentaires pour améliorer l’équilibre global d’un investissement locatif neuf.
Le LLI permet notamment de bénéficier d’une TVA réduite à 10 % et d’un crédit d’impôt lié à la taxe foncière, tandis que le dispositif Jeanbrun introduit un mécanisme d’amortissement fiscal destiné à alléger les revenus fonciers imposables.
En clair, l’investisseur peut agir sur plusieurs leviers :
- réduire son coût d’acquisition ;
- optimiser sa fiscalité pendant la durée de détention ;
- améliorer la rentabilité nette de son projet ;
- construire un patrimoine immobilier durable.
Le LLI : une réponse aux nouveaux besoins du marché locatif
Le Logement Locatif Intermédiaire vise à développer une offre de logements à loyers maîtrisés dans les zones où la demande locative est forte. Il s’adresse notamment aux ménages dont les revenus sont trop élevés pour accéder au logement social, mais trop limités pour supporter les loyers élevés du parc privé.
Pour l’investisseur, le LLI présente deux avantages majeurs :
- une TVA réduite à 10 % au lieu de 20 % lors de l’acquisition ;
- un crédit d’impôt équivalent à la taxe foncière, sous conditions.
En contrepartie, l’investissement doit respecter un cadre précis : plafonds de loyers, plafonds de ressources des locataires, location en résidence principale et engagement de détention.
Le dispositif Jeanbrun : une logique patrimoniale de long terme
Le dispositif Jeanbrun, également appelé Relance Logement, a été conçu pour encourager l’investissement locatif privé après la disparition progressive du Pinel.
Son principe repose sur l’amortissement fiscal : une partie de la valeur du bien peut être amortie chaque année afin de réduire les revenus fonciers imposables. Contrairement aux anciens dispositifs centrés sur une réduction d’impôt immédiate, Jeanbrun s’inscrit davantage dans une stratégie patrimoniale de long terme.
Pour être éligible, le logement doit notamment être situé dans un immeuble collectif, loué nu à usage de résidence principale, et respecter les plafonds applicables.
Pourquoi parle-t-on de “Super Jeanbrun” ?
Le terme “Super Jeanbrun” désigne le cumul entre le LLI et le dispositif Jeanbrun. Ce surnom illustre la puissance du montage lorsqu’il est bien structuré : le LLI agit principalement dès l’acquisition, tandis que Jeanbrun intervient dans la durée grâce à l’amortissement fiscal.
Cette complémentarité peut rendre l’investissement particulièrement intéressant pour les contribuables souhaitant réduire leur effort d’épargne, préparer leur retraite ou développer un patrimoine immobilier transmissible.
Exemple concret d’un investissement LLI + Jeanbrun
Imaginons l’acquisition d’un appartement neuf affiché à 200 000 € HT.
Avec une TVA classique à 20 %, le prix TTC atteindrait 240 000 €. Avec le LLI et une TVA réduite à 10 %, le prix ressortirait à 220 000 €, soit une économie immédiate de 20 000 €.
À cela peut s’ajouter le bénéfice du dispositif Jeanbrun, avec un amortissement fiscal permettant de réduire les revenus fonciers imposables pendant la durée d’exploitation du bien.
Même si le loyer est encadré, l’avantage fiscal et la baisse du coût d’acquisition peuvent contribuer à améliorer la rentabilité globale de l’opération.
À qui s’adresse le cumul LLI + Jeanbrun ?
Ce montage peut convenir à différents profils d’investisseurs :
- les actifs fortement fiscalisés ;
- les primo-investisseurs souhaitant préparer leur avenir ;
- les familles qui veulent se constituer un patrimoine immobilier ;
- les investisseurs recherchant un placement neuf, encadré et durable ;
- les contribuables souhaitant anticiper leur retraite.
Il est particulièrement pertinent dans les villes dynamiques, où la demande locative reste soutenue : bassins d’emploi, pôles universitaires, transports, services et attractivité économique sont autant de critères essentiels à analyser.
Les points de vigilance avant d’investir
Malgré ses atouts, le “Super Jeanbrun” ne doit pas être considéré comme une solution automatique. La réussite de l’investissement dépend avant tout de la qualité du projet.
Avant de se lancer, il est indispensable d’étudier :
- l’emplacement du programme immobilier ;
- le prix d’achat au regard du marché local ;
- le potentiel locatif réel ;
- les plafonds de loyers et de ressources ;
- la durée d’engagement ;
- le montage juridique, notamment en cas d’acquisition via une SCI.
Un accompagnement professionnel est donc essentiel pour vérifier l’éligibilité du programme, sécuriser le montage et mesurer la rentabilité réelle de l’opération.
Pourquoi investir avec Plusimmo – La Centrale du Neuf ?
Chez Plusimmo – La Centrale du Neuf, nous accompagnons les investisseurs dans la sélection de programmes immobiliers neufs compatibles avec les nouveaux dispositifs fiscaux, dont le cumul LLI + Jeanbrun.
Notre rôle est de vous aider à identifier les opportunités adaptées à votre profil, à analyser la rentabilité de votre projet et à construire une stratégie patrimoniale cohérente sur le long terme.
Vous souhaitez savoir si le “Super Jeanbrun” peut correspondre à votre projet d’investissement locatif ?